Район «Проспект Вернадского» эксперты рынка недвижимости называют «перманентно престижным». Если раньше здесь «давали» квартиры людям заслуженным – например преподавателям ВУЗов, (неподалеку МГУ, а на территории района – МГИМО), то сегодня купить жилье может позволить себе народ обеспеченный. Ведь здесь строится жилье самого настоящего бизнес-класса на месте скромных пятиэтажечек. И если когда-то «Проспект Вернадского» походил на «Новые Черемушки», прежде всего, - количеством «хрущобного» жилья, то сегодня у него проявился свой собственный, индивидуальный облик. Выглядит он, надо сказать, недешево.
Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru с помощью специалистов рынка недвижимости попробует разобраться, чем же район «Проспект Вернадского» отличается от других, и какие блага получат жители, а также – будущие покупатели.
«Проспект Вернадского» находится в престижнейшем Западном административном округе. Его границы пролегают по Ленинскому, Мичуринскому проспектам, улицами Лобачевского, Удальцова, Раменки, проспекту Вернадского и улице Кравченко.
Что у нас особенного?
Его главные привлекательные черты: практически полное отсутствие промышленных предприятий, благоприятная экология, не самая трагичная транспортная доступность. Ближайшие станции метро: «Юго-Западная», «Проспект Вернадского», «Университет». Не стоит сбрасывать со счетов и научную славу этого района, ведь на территории находятся известные учебные и научные заведения, среди них – «само» МГИМО, Академия труда и социальных отношений, ЦНИИ электроники, современные медицинские учреждения. Могучую тень на район отбрасывает высотка главного ВУЗа страны – МГУ.
«У этого района гораздо больше сильных и привлекательных сторон, нежели слабых, - говорит Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI, - К бесспорным плюсам можно добавить весьма развитую инфраструктуру (9 школ на район с населением около 60 тыс. чел); социальную однородность жителей района. Район не просто престижный, он «интеллектуальный». В 50-х, 60-х гг., когда район активно застраивался, из-за хорошей (в те времена) транспортной доступности, средоточию нескольких престижных ВУЗов, жилье здесь давали преимущественно семьям профессоров, академиков, представителям научной, культурной интеллигенции столицы России».
Еще один плюс района – обширные «зеленые» территории. Помимо обилия внутри жилого массива деревьев и кустарников, в районе есть две зоны отдыха - «Парк 50-летия Октября» и территория «Юношеской олимпийской деревни», в границах которой расположен красивый сквер с каскадом прудов. Дополним нашего эксперта: рядом с районом находится Тропаревский лесопарк и Воронцовский парк.
Алла Аксенова отмечает, что еще лет 30 тому назад этот не самый близкий к Центру район, благодаря скоростным магистралям, обладал завидной транспортной доступностью. Правда, в наше время плюс легко превратился в минус. В часы пик довольно плотно стоят или очень медленно ползут все три проспекта, связывающие район с центром и периферией - Вернадского, Ленинский, Мичуринский. Однако на фоне гораздо более масштабных транспортных коллапсов в тех районах, которые связывают с центром лишь один безальтернативный проспект (например, Марьино – только Волгоградский проспект, или Выхино – только Рязанский проспект) в районе Проспект Вернадского ситуация с транспортной доступностью менее удручающая.
Еще один недостаток района отмечает Наталья Гусева – начальник отделения «Пролетарское» ООО «Пересвет-Недвижимость» (ГК «Пересвет-Групп»). С ее точки зрения здесь не хватает крупных торговых гипермаркетов (Ашан, Метро и т.п.), рассчитанных на средний класс, причем с учетом населения не только района, но и всего округа.
Наконец нельзя обойтись без еще одной особенности района «Проспект Вернадского» - он активно и уже давно – с начала девяностых - реконструируется. Дело в том, что строился-то он на самом пике популярности индустриального домостроения (50-60-е годы), поэтому может претендовать на место в топ-листе какого-нибудь рейтинга по количеству «хрущевок» (если таковой рейтинг придет в голову кому-нибудь придумать).
Реконструкция: путь в бизнес-класс
Здесь две крупных «точки» комплексной реконструкции – кварталы 34-35 (ограничен улицами Лобачевского, Удальцова, Коштоянца, проспектом Вернадского) и 32-33 (находится между Ленинским проспектом, проспектом Вернадского, улицами Удальцова и Лобачевского.).
Компания ОАО «Квартал» ведет свою деятельность на территории квартала 32-33 района «Проспект Вернадского» с 1993 года, участвуя в программе правительства Москвы по сносу ветхого пятиэтажного фонда.
«Первые свои объекты компания сдала в эксплуатацию в конце 1998 года, - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». – За время работы ОАО «Квартал» расселило и снесло 23 ветхих пятиэтажных дома и возвело 18 домов элитного и бизнес-классов. Еще три жилых дома находятся на стадии строительства».
Это монолитно-кирпичные дома, по индивидуальным проектам, высокой и средней переменной этажности. Все объекты (как коммерческие, так и муниципальные) относятся к категории домов повышенной комфортности.
Помимо современных жилых комплексов ОАО «Квартал» возводит объекты общественно-коммерческого назначения. «Так, 20 июня 2008 года было завершено строительство бизнес-центра класса «А», - уточняет Сергей Лушкин, - а 18 июля – дополнительного учебного здания средней общеобразовательной школы №257, рассчитанного на 200 учеников начальных классов».
Квартал 34-35 переживает уже IV этап реконструкции. И как говорится на официальном сайте застройщика – ГУП УЭЗ (Управление экспериментальной застройки), программа в себя включает строительство 430 кв.м жилья, в том числе 270 тыс. кв.м – коммерческих жилых площадей и 160 тыс. кв.м муниципального жилья.
Здесь строительство идет с 1999 года, - в соответствии с городской программой реконструкции пятиэтажек.
В рамках I этапа проекта в 2000 г. построен жилой комплекс на улице Лобачевского, состоящий из 5 домов, школа, гараж-стоянка на 300 м/мест. В одном из этих корпусов 200 квартир предоставили жителям двух снесенных пятиэтажек на улице Удальцова.
В 2001 году (это II этап) ГУП УЭЗ построил три восьмиэтажных дома на улице Коштоянца с подземными автостоянками. Для жителей снесенных пятиэтажек на улице Удальцова возвели 5 жилых домов на Никулинской улице (район Тропарево-Никулино). Построили также спортивную школу на 720 человек
III этап включил в себя строительство на месте снесенных пятиэтажек по улице Удальцова пяти многосекционных разноэтажных коммерческих жилых домов, оборудованных подземными автостоянками и двух муниципальных переселенческих домов по проспекту Вернадского.
Приценимся?
«Район «Проспект Вернадского» можно назвать «перманентно престижным», - говорит Алла Аксенова (DOKI). - И в наши дни, и 30 лет назад одна только фраза «Я живу в районе проспекта Вернадского» говорит о том, что или родители автора этого утверждения, получавшие здесь квартиру, или он сам, купивший ее, - не простые граждане. Тогда жилье здесь давали «заслуженным», сейчас его покупают «состоятельные». Особенно это касается новостроек бизнес-класса, коих немалое количество строится в районе благодаря его комплексной реконструкции – цены за кв. метр в которых здесь достигают 8 тыс. долларов, что сравнимо с ценами на элитное жилье в ЦАО».
Посмотрим повнимательнее, что здесь почем. Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», который в своих показателях не учитывает цену элитного жилья, дает нам среднюю цифру по району в августе – 6743 долл. за квадратный метр. В рублях цену рассчитывает он-лайн калькулятор нашего Интернет-журнала Metrinfo.ru «Цены на квартиры в Москве по районам» – 166 989 рублей за «квадрат».
К нашим показателям близки расчеты компании DOKI - 6800 долл. за квадратный метр. Район Проспект Вернадского по мнению аналитиков агентства, входит в двадцатку наиболее престижных и дорогостоящих.
Сейчас, по данным компании DOKI, средняя цена двухкомнатной квартиры в эконом-классе (старая панель 5-12 этажей) – 9 млн. руб. Но эконом-класс здесь почти не представлен однокомнатными квартирами (всего 5% от общего объема). Наталья Гусева (ГК «Пересвет-Груп») отмечает, что люди охотно покупают «хрущевки под снос», когда появляется такая возможность, но практически подобных предложений на рынке не осталось. «Под снос» - это 7% от объема предложения панельных домов, - уточняет Алла Аксенова.
Именно «панель» и формирует в основном рынок «вторички». Это действительно немного, потому что и сам район невелик - всего-то 187 жилых домов. Соответственно, и предложений по продаже объектов жилой недвижимости маловато: порядка 550 (и новостройки, и вторичное жилье).
В среднем квартира бизнес-класса стоит здесь 16 млн. рублей. По данным компании ГК «Пересвет-Груп», стоимость квадратного метра в этом сегменте начинается от 10 000 долларов (240-250 тыс. руб).
В строящихся жилых комплексах ОАО «Квартал», по данным Сергея Лушкина, стоимость метра начинается от 190, 5 тыс. руб. Кстати, «Квартал» сотрудничает с несколькими банками в сфере ипотечного кредитования своих объектов, например, с МДМ-Банком, Росбанком и ВТБ-24.
Прогнозы: рост намечается, если кризис не помешает
Наши эксперты единодушны во мнении, что цены в районе «Проспект Вернадского» будут расти, поскольку здесь сносится большое количество старых панельных домов, а на их месте строятся или дома улучшенных новых серий или монолитные дома бизнес-класса, - и те и другие имеют более высокие потребительские характеристики. Понятно, что «давление» бизнес-класса не сможет не отразиться на средней температуре цен в районе, которая будет с каждым годом подниматься все выше. Единственную угрозу для такой перспективы (это мы уже добавляем от себя) представляет призрак возможной стагнации московского рынка недвижимости, которая может начаться уже этой осенью.
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
«Проспект Вернадского», конечно, меняется до неузнаваемости. Покажи картинку, которой мы проиллюстрировали этот материал лет 10 тому назад, - ни за что бы не поверили, что такое тут возможно. Жаль только, что нового жилья эконом-класса на месте снесенного тут почти не появляется. Жилье по соцпрограммам – не в счет. Москвичам самый «размосковский» район стал явно не по карману. Хотя, этот момент характерен не только для «Проспекта Вернадского». А так – всем хорош район, придраться-то и не к чему.